L’ Amministratore di condominio oggi, in Italia, è oggettivamente una figura di assoluta centralità per il comparto edilizio della rigenerazione urbana. Lo dimostrano la volontà dell’attuale governo di introdurre un registro nazionale degli amministratori di condominio obbligatorio, l’evoluzione nella figura di Building Manager e, più concretamente, il ruolo centrale che questa figura ricopre nel rapporto con i condòmini.
Alla luce di questa premessa, è indubbio che oggi all’ Amministratore di condominio siano richieste una serie di competenze e mansioni che un tempo non erano necessarie e per le quali è richiesto un continuo aggiornamento. Per questo motivo abbiamo deciso di
mettere a disposizione di ogni Amministratore di condominio la conoscenza di Rete IRENE in materia, dando vita ad un rapido approfondimento che possa mettere in luce in maniera schematica e agevole, quelli che sono gli obblighi di legge legati alla sua figura professionale, le sanzioni in cui potrebbe incorrere e le potenzialità e i plus oggi nelle sue mani.
PARTIAMO DA UNA PREMESSA: MANUTENZIONE O RIQUALIFICAZIONE?
Uno dei temi con il quale l’ amministratore di condominio si confronta costantemente sono i lavori di manutenzione dell’edificio. La manutenzione dei condomini di tipo “tradizionale” è superata a seguito della pubblicazione, dei Nuovi decreti sull’efficienza energetica negli edifici “DM 26 Giugno 2015” definiti “D.M. Requisiti Minimi”, i quali sanciscono che è necessario intervenire migliorando le prestazioni energetiche degli edifici.
Spesso questi interventi vengono erroneamente visti inaccessibili per le tasche dei condòmini e quindi rinviati nel tempo, mentre è ampiamente dimostrato che la riqualificazione energetica conviene economicamente rispetto alla manutenzione “vecchia maniera”.
L’ AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO: UNA FIGURA SU CUI SI CONCENTRANO GRANDI RESPONSABILITÁ
L’ Amministratore di condominio, quando si tratta di riqualificazione energetica degli edifici, ha una serie di obblighi che deve rispettare legalmente e che, non meno importante, lo rendono a tutti gli effetti responsabile di eventuali danni o disagi che potrebbero ricadere sui condòmini.
- Deve verificare che i lavori siano stati compiuti correttamente, da professionisti capaci di adempiere ai loro incarichi seguendo norme e procedure aggiornate
- Deve procurarsi il certificato della prestazione energetica dell’edificio
- Deve realizzare la procedura per l’attivazione del credito di imposta, così come stabilito dall’Agenzia delle Entrate
- Deve comunicare a quest’ultima l’eventuale cessione del credito di imposta (la mancata comunicazione potrebbe invalidare l’intero processo di cessione)
Vediamo il primo punto. L’ Amministratore di condominio deve, ovviamente, affidarsi a professionisti del settore per l’esecuzione concreta dei lavori. Fondamentale è però che anche lui stesso possieda un bagaglio di conoscenze tecniche in materia: con questo non stiamo dicendo che egli debba diventare un Perito, un Progettista o un Architetto, ma che dovrebbe aver ben chiari, almeno a livello normativo, quelli che sono gli obblighi tecnici richiesti dalla Legge. Primo su tutti il Decreto Ministeriale del 26 giugno 2015 del Ministero dello Sviluppo Economico circa i Requisiti Minimi che definiscono con precisione le tipologie di intervento sull’esistente, stabilendo prescrizioni, requisiti e verifiche tecniche.
Vi è quindi un testo normativo che elenca tre situazioni di intervento non eludibili per un intervento di riqualificazione energetica:
- Le ristrutturazioni importanti di I° livello, che interessano l’involucro edilizio con incidenza maggiore del 50% della Superficie Disperdente Lorda e la ristrutturazione dell’impianto termico per la climatizzazione invernale e/o estiva
- Le ristrutturazioni importanti di II° livello, che interessano l’involucro edilizio con incidenza compresa tra il 25% e 50% della Superficie Disperdente Lorda e la facoltà di attuare una ristrutturazione dell’impianto termico per la climatizzazione invernale e/o estiva
- La riqualificazione energetica dell’involucro, un intervento che interessa l’involucro edilizio con un’incidenza compresa tra il 10% e il 25% della Superficie Disperdente Lorda e che può coinvolgere eventualmente una nuova installazione o ristrutturazione (con interventi anche parziali) dell’impianto termico
Da queste tre evidenze è chiaro dunque che oggi non è più possibile presentare in assemblea condominiale capitolati che prevedano una rimozione di intonaci per superfici maggiori al 10% della Superficie Disperdente Lorda, la ricostruzione dell’intonaco, la rasatura armata su tutta la superficie e una nuova finitura colorata: una realtà alla quale l’ Amministratore di condominio deve prestare la massima attenzione.
Rete IRENE è a disposizione dell’ amministratore di condominio per fornire adeguato supporto in ogni fase di studio e sviluppo degli interventi per riqualificare gli edifici, inclusa la partecipazione alle assemblee condominiali per illustrare in modo semplice e dettagliato tutti gli aspetti tecnici ed economici relativi alle proposte per migliorare le prestazioni energetiche del condominio.
CESSIONE DEL CREDITO E FINANZIAMENTI, QUESTI (S)CONOSCIUTI
Ormai è storia recente: un grande strumento a disposizione del proprietario immobiliare è la possibilità per tutti, senza alcuna limitazione soggettiva, in luogo della fruizione delle dieci rate annuali di detrazione fiscale, di cedere il proprio credito fiscale a soggetti terzi. Chi vorrà approfondire tecnicamente i vincoli, ogni dettaglio e tutte le modalità operative circa questo aspetto potrà consultare il provvedimento dell’Agenzia delle Entrate n. prot. 165110/2017 – 28 agosto 2017 e le successive Circolari 11/E 18 Maggio 2018 e 17/E 23 Luglio 2018.
Quello che noi vogliamo far passare come messaggio all’interno di questa nota informativa è l’assoluta rivoluzione data da questo importantissimo strumento attivato negli ultimi mesi, pensato per essere utilizzato direttamente da chi vive concretamente il condominio: Amministratore di condominio e condòmini.
E i finanziamenti? Anche questi costituiscono un importante tassello nelle mani di chi sceglie di fare riqualificazione energetica degli edifici. L’Amministratore di condominio ha la possibilità di proporre ai condòmini amministrati uno strumento importante, modulabile a seconda della situazione: finanziamenti diretti riservati al condominio o ai singoli condòmini, erogati da una banca o dalla finanziaria.
Rete IRENE ha sottoscritto esclusive convenzioni con primari Istituti di Credito per offrire alle famiglie finanziamenti personalizzati dilazionati fino a 10 anni, e si è strutturata con la possibilità di operare direttamente il ritiro del credito fiscale.
Per approfondire ogni dettaglio circa questi strumenti, vi suggeriamo di scaricare il documento “Detrazioni fiscali, Cessione del credito, Possibili forme di finanziamento” redatto da Rete IRENE: sarà certamente uno strumento utile per approfondire l’argomento.
E LE SANZIONI?
Si tratta di un argomento sicuramente importante da non mettere in secondo piano. Un tema certamente caldo per ogni figura professionale che si trova ad operare su una materia certamente complessa, mutevole e di non immediata comprensione. Secondo l’articolo 12 Legge 90 del 3 agosto 2013, in caso di violazione dell’obbligo di dotare di un attestato di prestazione energetica gli edifici di nuova costruzione o sottoposti a ristrutturazioni importanti, come previsto dall’articolo 6, comma 1, l’Amministratore – nel caso del Condominio – è punito con una sanzione amministrativa non inferiore a 3.000 euro e non superiore a 18.000 euro. Così come, dichiarare negli interventi di riqualificazione una superficie di rimozione dell’intonaco inferiore al 10% (quando in realtà è maggiore) significa essere perseguibili e soggetti a sanzioni amministrative ed alla revoca delle detrazioni fiscali per irregolarità nell’esecuzione dei lavori.