Analizziamo nel dettaglio la CILA Superbonus e le altre misure per snellire le procedure di accesso all’incentivo 110. L’Arch. Jacopo Aste ci spiega, con l’ausilio di esempi pratici, come nel concreto queste misure non semplificano l’iter e aumentano le responsabilità del professionista verso il cliente finale.
Sul tema del Superbonus le novità, le integrazioni ed i cambiamenti sono stati all’ordine del giorno fin dalla conversione in legge del Decreto che ha istituito questa più recente agevolazione fiscale per l’edilizia.
Sono di agosto 2020 i primi provvedimenti attuativi che davano una misura più tecnica a riguardo del funzionamento dell’incentivo (DM “Requisiti Ecobonus” e DM “Asseverazioni).
Ed è di agosto 2021 il modello unificato di Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata valevole solo per gli interventi oggetto di richiesta del Superbonus (CILA Superbonus – CilaS): risultato dell’attività congiunta di ANCI, Conferenza delle Regioni, Dipartimento della Funzione Pubblica e UPI, per dare corso alle nuove misure introdotte dagli art. 33 e 33-bis del DL 77/2021, modificando l’art. 119 del DL 34/2020.
Pur essendoci alla base una chiara volontà sia politica che amministrativa di snellire l’intero processo e trovando questa volontà concretezza negli sforzi congiunti di una pluralità di soggetti (sia pubblici che privati), è doveroso chiedersi se la soluzione a cui si è addivenuti sia in grado di rispecchiare l’obiettivo prefissato.
Qualcosa è stato certamente conseguito e per le casistiche meno complesse (ad esempio: edifici relativamente recenti, possibilmente indipendenti ed unifamiliari, senza che vi siano mai stati cambi di proprietà) è possibile ridurre concretamente le tempistiche burocratiche, rendendo più spedito l’avvio dei lavori e – pertanto – la loro compiuta esecuzione.
Tuttavia per situazioni meno lineari (ad esempio: edifici condominiali con 10 o più unità riscaldate) ciò potrebbe non rispecchiare altrettanto la realtà che si dovrà affrontare nei prossimi mesi.
Onde evitare una sterile enumerazione e riproposizione delle novità normative, due sono i punti che maggiormente necessitano di particolare attenzione.
- L’effettiva possibilità di non dover effettuare un accesso agli atti come parte dell’attività che il professionista incaricato deve svolgere propedeutica all’avvio dei lavori.
- Nuove condizioni di decadenza totale, o parziale, degli incentivi.
In primo luogo, come ripetutamente riportato anche da Rete IRENE, un buon intervento di efficientamento energetico – che sia al contempo riqualificante e rivalorizzante – deve scaturire da un progetto che ha considerato tanto l’involucro disperdente, gli impianti e le fonti energetiche rinnovabili (la piramide dell’efficienza energetica), quanto le porzioni cosiddette “fredde” dell’involucro (pareti verso l’esterno di Zone Non Riscaldate, quali ad esempio i vani scala; colonne di sostegno di balconi o porticati; frontalini degli aggetti molto sporgenti; etc.).
Un intervento sì progettato sarà strutturato per beneficiare di molteplici incentivi: non solo il Superbonus sulle porzioni trainanti e potenzialmente per gli interventi trainati, bensì anche Bonus Casa, oppure Bonus Facciate (laddove se ne rispettino i requisiti), piuttosto che “semplice” Ecobonus (cioè un intervento non trainabile, quale ad esempio la sostituzione delle vetrine di un negozio o di un bar, contestuale alla più ampia riqualificazione del fabbricato).
Ecco il primo problema: le semplificazioni introdotte dal nuovo comma 13-ter all’art. 119 del DL 34/2020, cioè l’assenza di attestazione dello stato legittimo a seguito della presentazione della CILA Superbonus, non si estendono agli interventi che – fruendo di incentivi diversi dal Superbonus – non ricadono in quelli ricompresi nella summenzionata Cila Superbonus.
In altri termini, per tutti gli interventi con agevolazioni non-Superbonus permane l’obbligo in capo al professionista di accertare ed asseverare lo stato legittimo dell’immobile, con conseguente necessità di accedere agli atti del fabbricato per prenderne visione.
Tuttavia, anche qualora si volesse prendere in considerazione l’ipotesi di limitare la progettualità (e pertanto l’intervento) ai soli elementi architettonici od impiantistici oggetto di efficientamento energetico e tralasciando qualunque problematica in merito allo stato del degrado od alla resa estetica che tale attività comporterebbe, permane la richiesta normativa formulata dal secondo periodo del citato comma 13-ter:
«Nella CILA sono attestati gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto d’intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero è attestato che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967.»
Nella CILA Superbonus l’assenza dell’attestazione di tali dati è causa di decadenza del beneficio fiscale (lettera c) stesso comma).
È ragionevole e lecito ritenere – fintanto che Agenzia Entrate non si pronuncerà a riguardo – che l’assenza possa essere, oltre che totale, anche solo parziale: qualora un fabbricato sia stato interessato da modifiche od ampliamenti successivi, sarà necessario ricostruire lo storico autorizzativo o legittimativo, individuando gli estremi di ciascun titolo abilitativo o provvedimento occorso.
Ad esempio: fabbricato di 3 piani fuori terra costruito a seguito di regolare autorizzazione, successivamente è stato autorizzato l’ampliamento laterale con un’ala di un piano fuori terra, in fase di costruzione dell’ampliamento sono stati però realizzati 2 piani fuori terra, infine il piano abusivo è stato condonato. Per essere in grado di ricostruire e comunicare codesto storico sarà, ancora una volta, necessario procedere con l’accesso agli atti.
Proprio in tema di decadenza del beneficio fiscale si tocca il secondo punto di attenzione.
Il citato comma 13-ter prevede 4 casi di decadenza completa (cioè relativa alla totalità dell’intervento) delle agevolazioni:
«a) mancata presentazione della CILA;
b) interventi realizzati in difformità dalla CILA;
c) assenza dell’attestazione dei dati di cui al secondo periodo;
d) non corrispondenza al vero delle attestazioni ai sensi del comma 14.»
Non bisogna però tralasciare il combinato dei commi 13-quater e 5-bis del medesimo articolo:
«13-quater. Fermo restando quanto previsto al comma 13-ter, resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell’immobile oggetto di intervento.»
«5-bis. Le violazioni meramente formali che non arrecano pregiudizio all’esercizio delle azioni di controllo non comportano la decadenza delle agevolazioni fiscali limitatamente alla irregolarità od omissione riscontrata. Nel caso in cui le violazioni riscontrate nell’ambito dei controlli da parte delle autorità competenti siano rilevanti ai fini dell’erogazione degli incentivi, la decadenza dal beneficio si applica limitatamente al singolo intervento oggetto di irregolarità od omissione.»
Ciò comporta, ad esempio, che qualora un fabbricato di 4 piani fuori terra – sul quale si interviene coibentando tutte le porzioni “calde” delle facciate – sia costituito da un piano illegittimamente realizzato, seppur complessivamente l’intervento non possa venir influenzato da tale abuso relativamente alla possibilità di godere degli incentivi Superbonus (a patto che tutti gli adempimenti di cui alle precedenti lettere da a) a d) siano rispettati), il beneficio fiscale decadrà – a seguito di controllo – limitatamente alle porzioni di intervento insistenti sull’irregolarità: nell’esempio proposto, gli incentivi per la coibentazione delle facciate andranno considerati solo su circa il 75% delle superfici oggetto di intervento, ovvero i 3 piani autorizzati escludendo l’ultimo piano abusivo.
Pertanto, per quanto possa essere venuta meno la responsabilità del professionista verso l’amministrazione pubblica di accertare lo stato legittimo dell’immobile, resta ancora ben radicata la responsabilità nei confronti della committenza di informarla circa la presenza di “violazioni rilevanti” relative al fabbricato e, specificatamente, agli oggetti di intervento, onde evitare future spiacevoli – ed onerose – sorprese.
Alla luce delle considerazioni su questi due punti di attenzione, si vedrà nei prossimi mesi quale sarà stata la reale efficacia della CILA Superbonus.
Lo stimolo da parte di Rete IRENE è di “non fermarsi al compitino” e di continuare a realizzare interventi che – a fronte di una buona progettazione – si configurino come concreti atti di rinnovamento dei fabbricati esistenti da recuperare: proprio per questo motivo i cantieri Superbonus di IRENE, considerando sia quelli già conclusi che quelli ancora in essere (ma con almeno un’asseverazione tecnica presentata, ovvero almeno oltre il 30%), in media comportano un miglioramento di 4 classi energetiche, a fronte delle 2 classi richieste dalla normativa.
Probabilmente, se la volontà di snellire l’intero processo fosse (o dovesse divenire) più lungimirante, si dovrebbero iniziare a studiare meccanismi di sanatoria o di condono basati sul conseguimento di ulteriori obiettivi particolarmente virtuosi di efficientamento energetico o salubrità (quale potrebbe essere, ad esempio, la consistente riduzione di emissioni di CO2 conseguente agli interventi incentivati tramite Superbonus).
L’analisi di Rete IRENE vuole essere un supporto al fine di semplificare un processo, per il quale più volte è stato chiesto un intervento del legislatore (ultimo in ordine cronologico il Comunicato Congiunto promosso da ANIT). La difficoltà tangibile di avviare i lavori Superbonus sui condomini vanifica quelli che erano i principali obiettivi di questa misura: ridurre drasticamente le emissioni nocive in ambiente.