Dalle verifiche preliminari alla fine dei lavori, tutti gli step del Superbonus e le relative tempistiche operative per realizzare interventi con l’incentivo 110 nei condomini.
Diciamo la verità il Superbonus 110 spaventa, nonostante sia un’occasione unica per chi desidera rinnovare il proprio edificio, appare un processo complicato da realizzare e molto spesso, specie nei condomini, i proprietari desistono.
In questo articolo della rubrica “Bonus Edilizia Facile” illustriamo l’iter completo per realizzare gli interventi con il Superbonus 110 corretti e senza errori che possono ritardare le fasi, frutto dell’esperienza maturata in questi anni, nel quale ogni fase è determinata da una tempistica e da una procedura propedeutica all’altra.
GLI STEP DEL SUPERBONUS SI POSSONO PRINCIPALMENTE DIVIDERE IN 3 FASI
STEP 1 – FASE DI PREPARAZIONE
Questa prima fase prevede le verifiche preliminari e la formulazione di uno o più capitolati di intervento strutturati secondo le diverse aliquote di detrazione fiscale.
IL PRINCIPALE RESPONSABILE DELLE REDAZIONE DELLE PRATICHE E DELLE TEMPISTICHE E’ IL PROGETTISTA.
QUESTA FASE È PRINCIPALMENTE DIVISA IN PIU’ PROCEDURE
- VERIFICHE PRELIMINARI – PROGETTISTA
- La conformità urbanistico-edilizia dell’immobile
(stato legittimo dei luoghi attraverso l’accesso agli atti) - La verifica di doppio salto di classe energetica
(attraverso una diagnosi energetica preliminare)
- La conformità urbanistico-edilizia dell’immobile
- STUDIO DEGLI INTERVENTI che devono essere realizzati per garantire almeno il doppio salto di classe; possono beneficiare del Superbonus 110%:
– Interventi trainanti (involucro e/o impianti centralizzati)
– Interventi trainati (serramenti, caldaie autonome, fotovoltaico, pannelli solari, schermature etc.)
Ai sopracitati interventi di CARATTERE ENERGETICO possono o meno essere associati interventi di CARATTERE MANUTENTIVO (ripristino facciate, frontalini balconi, impermeabilizzazioni, infissi o tinteggiatura vani scale etc.) Questi interventi beneficiano dei Bonus 90% e 50%.
- PREDISPOSIZIONE DELL’OFFERTA ECONOMICA – IMPRESA
Predisposta sulla base dell’elaborato progettuale fornito e tenendo conto dei listini di riferimento (DEI) per quanto attiene ai massimali di costo sulle singole voci.
- ASSEMBLEA PRELIMINARE – PROGETTISTA, IMPRESA, AMMINISTRATORE E CONDOMINI
Presentazione del progetto e delle possibili configurazioni dell’offerta economica.
Da questa assemblea preliminare tendenzialmente emergono richieste di integrazione al lavoro progettuale e possibili modifiche alla proposta economica atte a soddisfare le richieste dei condomini e ad ottimizzare il beneficio degli incentivi fiscali richiesti.
A valle di questa assemblea preliminare si procederà con la strutturazione del progetto definitivo ed offerta economica definitiva, che saranno portati in sede di ASSEMBLEA DELIBERATIVA.
E’ DI FONDAMENTALE IMPORTANZA IL RISPETTO DELLE TEMPISTICHE E DELLE PROCEDURE PREVISTE NELLE RELAZIONI CON LE BANCHE
STEP 2 – ASSEMBLEA DELIBERANTE
Questa seconda fase è fondamentale soprattutto per quello che riguarda l’offerta della banca per la cessione del credito e per la predisposizione dei documenti.
LE TEMPISTICHE VANNO ORIENTATIVAMENTE DAI 2 AI 3 MESI
A valle della convocazione e prima dell’assemblea, è necessaria una CALL PREVENTIVA tra amministratore e BANCA a seguito della quale la Banca potrà predisporre l’eventuale offerta per il Condominio.
INVIO DA PARTE DELLA BANCA
- check list documenti necessari per censire il Committente ed aprire la pratica relativa.
- documenti informativi ed i preventivi dei finanziamenti che verranno portati in assemblea per l’approvazione.
PREPARAZIONE ASSEMBLEA CONDOMINIALE
- Ordine del giorno dell’assemblea;
- Verbale di delibera su format adeguato
- Schede di cessione (per cessione credito fiscale e/o sconto in fattura);
- Check list dei documenti da predisporre
Le attività predette, in ottemperanza anche ai termini di legge da rispettare per poter convocare un’assemblea valida, devono avvenire almeno 15 giorni prima della data ipotizzata di assemblea da convocare.
Successivamente alla delibera favorevole verranno scambiati una serie di documenti:
- La banca predisporrà poi i documenti per la firma della pratica di fido e della privacy che verranno inoltrati direttamente all’amministratore.
- L’amministratore provvede a far firmare ai condomini i documenti
- Si attende la delibera di finanziamento
STEP 3 – L’INTERVENTO
QUESTA FASE DIPENDE PRINCIPALMENTE DALLE DIMENSIONI DELL’EDIFICIO DA RIQUALIFICARE E DAL NUMERO E TIPOLOGIA DELLE LAVORAZIONI.
TRA GLI STEP DEL SUPERBONUS QUESTA E’ LA TEMPISTICA CHE RISULTA ESSERE MAGGIORMENTE VARIABILI
IN QUESTA FASE SONO FONDAMENTALI I SAL: DOCUMENTI NECESSARI PER IL RECUPERO DEL CREDITO D’IMPOSTA, PER GESTIRE IL TUTTO IN TERMINI CORRETTI.
- Stato di Avanzamento Lavori redatto dall’Impresa, relativamente al bonus 110%
- Il certificato timbrato e firmato della D.L., relativamente al bonus 110%
- Le fatture emesse dall’impresa e PAGATE dal Condominio, relativamente al bonus 110%
- La tabella di ripartizione dei lavori in base all’incentivo fiscale di riferimento con indicazione di eventuali quote di beneficiari non cedenti;
Realizzare con attenzione tutti i vari Step del Superbonus permette di costruire l’intervento evitando il più possibile errori. Fase cruciale è il processo di gestione documentale che permette di non ritardare l’avvio dei lavori
Il processo che regola la Riqualificazione Energetica di un condominio può spaventare i proprietari, ma ricordiamoci che quanto offerto dall’incentivo 110 è un’occasione unica per poter valorizzare il proprio edificio, risparmiare sui consumi, migliorare la qualità dell’abitare e contribuire alla salvaguardia ambientale.