Analisi normativa sulle responsabilità del progettista, direttore lavori, costruttore e amministratore negli interventi di manutenzione dei condomini.
Con l’introduzione da parte dei Decreti Ministeriali del 26 Giugno 2015 delle prescrizioni e dei requisiti minimi degli edifici dal punto di vista energetico, hanno intensifica le responsabilità del progettista. I professionisti del settore sono stati investiti di maggiori adempimenti per adeguare gli edifici sottoposti a interventi di manutenzione alle prestazioni energetiche richieste dalle normative.
Questi decreti, che individuano 3 categorie di intervento all’interno delle quali debbono obbligatoriamente rientrare gli interventi manutentivi, hanno carattere imperativo e devono essere applicati indipendentemente dalle pattuizioni che possono intervenire tra committente e imprese o committente e professionista. I limiti indicati sono molto restrittivi e qualora queste prescrizioni non venissero rispettate, il soggetto responsabile sarà passibile di “sanzioni” nelle modalità stabilite dall’art. 12 Legge 90 del 3 Agosto 2013.
Le sanzioni sono divise in base al ruolo di ciascun soggetto responsabile: progettista, direttore lavori, costruttore, proprietario e amministratore nel caso di un condominio; la responsabilità del progettista riguarda l’attestazione della rispondenza del progetto alle prescrizione per il contenimento del consumo di energia, la responsabilità del Direttore Lavori è quella di asseverare la conformità delle opere realizzate rispetto al progetto.
Vengono distinte le sanzioni amministrative, che prevedono il pagamento di un importo monetario, da quelle disciplinari di competenza dell’ordine/collegio professionale. Qualora a seguito di una controllo da parte dell’Ente preposto (Comune, Provincia, o Regione) le relazioni di asseveramento risultassero non veritiere nasce la responsabilità del professionista dal punto di vista penale.
Qualora la dichiarazione sostitutiva di atto notorio contenga delle dichiarazioni mendaci si costituisce l’ipotesi di falso ideologico in atto pubblico, in base a quanto stabilito dal decreto del presidente della repubblica 28 dicembre 2000, n. 445, art. 76 (l) norme penali.
Anche l’attribuzione degli incentivi fiscali, art. 14 Legge 90 del 3 Agosto 2013, è direttamente correlata alla disciplina delle sanzioni:
- Per ottenere la detrazione fiscale è obbligatorio essere in possesso della asseverazione da parte di professionisti abilitati, con attestazione della prestazione energetica.
- La non veridicità di questa attestazione comporta automaticamente la decadenza di ogni beneficio in capo al condominio che se ne è avvalso.
- Il condomino decade dal beneficio di detrazione fiscale ferma la responsabilità del professionista ai sensi delle leggi vigenti.
La figura dell’Amministratore è quindi fondamentale nella tutela dei diritti del condomino amministrato, perché ha il dovere di verificare attentamente che le obbligazioni dei professionisti incaricati siano stati correttamente adempiuti.
La responsabilità dell’Amministratore di condominio è ulteriormente sancita dal PROVVEDIMENTO N. PROT. 165110/2017, del 28 Agosto 2017, dove l’Agenzia Delle Entrate stabilisce che qualora sia accertata la mancata integrazione, anche parziale, dei requisiti oggettivi che danno diritto alla detrazione d’imposta, l’Amministrazione finanziaria provvede al recupero del credito corrispondente nei confronti del condòmino, maggiorato di interessi e sanzioni. E’ vero che il proprietario avrà il diritto di rivalsa nei confronti del professionista che si sia reso colpevole di una dichiarazione non veritiera, ma è altrettanto vero che il proprietario immobiliare è sottoposto a un danno economico significativo, oltre ad avere un edificio riqualificato NON a norma.